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温哥华房市崩溃？别闹了，温哥华房价不会崩盘的三大理由！

近几天新闻在报道温哥华房价一个月暴跌20%，有图有数据, 让很多人恐慌的同时疑惑是真的吗？让我们来看看20%跌幅是如何计算出来的？数据准确吗？

20%暴跌数据来自一家房产公司跟踪的平均价格，并不是大温地产局每月公布的房屋基准价。 

什么是平均价格？

什么是房屋基准价？

15%新税实行之前，低中高价位房子都有成交。新税实行之后，房市进入观望，成交量大幅下降，成交量降幅最大的是3百万以上的独立屋。如果8月成交的多是低中价位的房子，平均价格就会呈现大幅下降。

下面我们用最简单的例子来体现:

假设温哥华在7月和8月各有3套房子成交，价位如下：

7月：50万，150万，300万 ＝平均价格为167万，中间价格为150万。

8月：50万，100万，150万 ＝平均价格为100万，中间价格为100万。

平均价格从167万降到100万，呈现40%跌幅。

中间价格从150万降到100万，呈现33%跌幅。

用这个简单的例子我们可以看到：其实不是房价暴跌40%，而是300万房子没有成交，价格没有被平均进来。所以在短期内用平均价格并不可靠。

什么是房屋基准价？

大温地产局的房屋基准价不是平均价格,也不是中间价格，而是参照该地区典型住宅类型特点用数字模型构建出来的价格。如果一栋典型温哥华独立屋7月卖价200万，8月同样类型独立屋卖价190万，跌幅只有5%，不会受到高价位房子影响。大温地产局虽然不保证但认为这些房屋价格是可靠的。

平均价格和房屋基准价相比，平均价格充满着很多不确定性。

温哥华房价不会崩盘的三大理由

温哥华楼市一直是购房者热衷投资的选择之一，这也让温哥华房价居高不下甚至经历了两位数的增长。仅2016年6月，大温地区平均楼价比去年同期上涨11%超过一百万，而与十年前相比价格更是翻了一倍之多。这样疯狂的增长，才让许多名人政客跳出来指责是这些年大量涌入的中国热钱炒热了温哥华的房地产市场。

对此，卑诗省政府于本月2日颁布税收新政，要求海外投资者额外缴纳15%的物业转让税。理论上新的税收政策将有效抑制投资者的涌入，稳定楼市价格，增加温哥华房价的可负担性。不过，就有分析指出，新的税收政策将无益于降低楼价，温哥华房价将继续攀升。首先，并无证据表明是海外投资者太高楼价。卑诗政府公布2016年6月10日至2017年7月14日的交易数据表明，仅有10%的交易来自海外买家。尽管所占比例不低，但这个数字并不能支持过去十年大温地区楼市爆发式增长。许多经济学家指出，真正驱动楼市上涨的元凶是市场供应不足以及宽松的按揭政策和较低的贷款利率。在今年早些时候， Capital Economics的经纪学家Paul Ashworth就表示他支持这一观点，信用评级机构穆迪也得出了同样的结论，指出比起海外投资需求的扩张，住房的供应不足才是导致大温房价上涨的真正原因。

其次，一些专家同时指出，大温楼市并不存在泡沫。

根据诺贝尔奖获得者经济学家Joseph Stiglitz的理论，泡沫的定义是“某种高价商品的价格今天所以在高位的唯一原因是投资者相信该商品的价格明天会更高，而不管其它因素是否支撑这一高价”。

也就是说，泡沫的行程离不开疯狂的炒作，而这一现象在温哥华并未发生。而住房供应量的不足才是导致温哥华房价上涨的最终原因。2016年6月温哥华住房库存总量不足10年平均水平的一般，而自2014年起库存量就一直低于这个数字。

事实上，一些经济学家和学者就指出供应不足导致楼市上涨，而政府规划部门则考虑到土地的稀缺性从而减少了新住宅物业的开发。

最后，温哥华人口的大规模上涨，让本来就紧张的住房供应链变得更为吃紧。

根据加拿大中央银行的数据表明，大温以及大多地区适龄工作人口增长速度比加拿大其它地区快70%，根据2015年BMO银行经济学家的分析数据指出，温哥华以及多伦多地区几乎涵盖了加拿大地区全部工作机会的增长。不难得出结论，人口的流入让本来就吃紧的房屋库存变得更加稀缺，进而让价格攀升。

在缺乏足够证据支持证明楼市泡沫因海外买家而起，大温地产市场未来走势难以预测。有论调指出现在正是供需调整之际，新的供求关系将带来新的价格常态。