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深度解析！中国人偏爱温哥华房产背后的政治经济学！

最近温哥华被接二连三的房地产新闻轰炸，今天又爆出自从政策出台以后效果颇好，省长大肆赞扬。

不管是那外国人多需要交15%的税还是银行给不给贷款的事儿。

这事儿，是好是坏，别听忽悠，还得您自己分析。

这钱投资的值不值得，别光顾眼前，那还得看未来的趋势

您说是不是这个道理~

温哥华市长上周说了，不仅这个15%排外税要收啊，温哥华还计划明年1月起对空置房征税，税率最高可达房屋评估值的2%。举措主要针对次要的投资型房产，而非主要居住用房。政府希望推动大约1万套空置房屋进入租赁市场。这是加拿大政府对海外人士投资温哥华房产采取的第二波调控。

实施楼市“排外税”后，据9月官方数据，原本炙手可热的温哥华楼市骤然降温，量价齐跌，从天堂跌到了地狱。据华尔街见闻此前报道：

8月温哥华房屋销量环比大跌23%至2489套，同比跌幅则达到26%。其中，独立式住房销量所受冲击最大，8月销量同比大跌45%至715套。联排住宅和公寓销量则同比分别下跌25%和10%。

从价格上看，温哥华独立房屋8月均价降至147万加元，创去年9月以来最低，环比跌幅达17%，同比下跌0.6%。

受海外热钱追捧，温哥华房价飙涨，是加拿大房价最高的地方，价格已远远超过普通居民的承受能力。

既然温哥华的房价在加拿大无可匹敌，而中国人对于温哥华房产的热衷，或许能追溯至20多年前。2014年，加拿大经济学家Robin Wiebe模拟出中国GDP增长率与温哥华房价变动之间的相关关系，结果发现，中国经济的涨跌和温哥华房价的起落两者间呈一定相关性。（见下图）

那么问题来了，世界那么大，为何财大气粗的中国买家钟情于一万公里外的温哥华房子？海外资产配置渐成热潮，温哥华房产，会不会成抢手猎物？

多角度解密温哥华房产市场

要分析温哥华房地产市场，可以采用智谷趋势的多维分析模型——PESGI，包含5个要素，即：政治（Political）、经济（Economic）、社会（Social）、地理（Geographic）、个人（Individual）。

该模型涵盖宏观（P、E）——中观（S、G）——微观（I）三个维度，从城市所处的大环境、城市社区与社群、地理位置、家庭与个人需求等角度，来分析一个海外资产的价值和前景。

 a. 政治

一个地方政治文明的程度，直接体现在和平和清廉两方面。

根据澳大利亚经济与和平研究院(Institute for Economics and Peace)2015年所做的全球和平指数排行（该指数包括政治不稳定程度、暴力犯罪程度、暴力示威活动可能性等），162个国家和地区里头，加拿大排第7位，在七国集团中表现最佳，而美国仅排在第94位。加拿大堪称“最稳定祥和、与世无争”的大国。

再来看看全球清廉指数（Corruption Perceptions Index）。柏林反贪腐非盈利机构“透明国际”2015年的研究测评显示，加拿大的清廉指数为83分，排全球第九，同样位居七国集团之首，属于“十分清廉的国家”行列。在一套成熟的法制体系规制之下，加拿大的政治生活中寻租及腐败行为很少见。

综合上述两个指数建立坐标轴，横轴表示清廉指数，纵轴表示和平指数，可从政治大环境方面对比全球近年的几大热门投资地点。越位居右上方的国家，其政治大环境越正面。可以发现，加拿大在这两项指标中表现均很突出，位于坐标轴的最右上方，领先其它热门投资国。

有了联邦层面的政治稳定背书，温哥华理所当然享受到红利。在英国经济学人智库发布的“2015年全球宜居城市排行榜”中，温哥华得分97.3，高居全球第三。

全球最宜居城市排名（经济学人智库）

  b. 经济

首先，温哥华拥有发达地区中少见的高经济成长率。

加拿大智库The Conference Board of Canada透露，温哥华的GDP增长率2015年接近4%，而2016年的经济成长率预测为3.3%。

温哥华连续三年经济成长率超过3%，也是加拿大唯一增长率超过3%的大都市，几乎是全国平均水平的2倍。其中，建筑行业将是温哥华增长最快的行业之一。

其次，目前加拿大货币汇率近年处于历史相对低点。2007年1加币一度可兑8元人民币，但此后一路波动下跌，截止2016年5月23日，1加元可兑换约合4.99元人民币。下图是过去十年加元（CAD）与人民币（CNY）的汇率。

加元与人民币2006年-2016年汇率（来源：XECurrency Chart）

此外，温哥华房产作为一种投资标的来说，有不错的保值与增值作用。下图是大温哥华房产局的房产价格指数。该指数以2005年1月等于100作为基期，估算资产随时间推进的房价变化百分比。

大温哥华房价指数（数据来源：大温哥华房产局）

由图可以看出，温哥华房价在过去三年均呈平稳上扬趋势。自2015年1月起，房价上涨态势愈加明显。

同时，原油及其它能源产业是加拿大的经济支柱产业之一，如果原油等大宗商品的价格能够企稳回升，那么对于助推温哥华经济与楼市来说，不失为利好消息。

无论过去几年温哥华楼市的回报率，还是加元的历史低位，都在经济层面对温哥华的买房者持续发出正面信号，促使温哥华房地产市场持续升温。

在投资政策方面，加拿大的一系列投资、税收政策及配套措施，也为海外投资者提供了相当程度的便利。

另外，加拿大房屋是永久产权，可祖辈相传。加国税收政策与美国不同，没有遗产税与赠与税，该税收政策无疑十分吸引投资者。

c. 社会

温哥华在社会多元化方面，一直走在世界前列，被称为最国际化的城市之一。

长期以来，移民文化在温哥华都市圈中占据着重要的地位。华人大规模移民温哥华可追溯至19世纪末期。根据温哥华2011年人口普查，大温哥华地区的人口是231万人，华裔人口有41万，约占18%，而在温哥华市区，华人占比更是接近3成，成为大温地区最重要的少数族裔。

温哥华唐人街

华人在温哥华也有可观的话语权。下图是温哥华市议会的10名市议员，其中Kerry Jang（郑文宇）和Raymond Louie（雷健华）均为华人，华人议员占比20%，与华裔占温哥华总人口比例相当。

温哥华市议员（来源：温哥华市议会网站）

而在2008-2011年的一届市议会中，华人议员除上述两位外，还有George Chow（周炯华），华人议员占比更是高达30%。可见，华人群体在当地的政治影响力还是相当可观的。

温哥华华人社群主要聚居于温哥华市区、本拿比、列治文等区，大温哥华行政区各地也均有华人社区。下图显示的是华人在温哥华都市区的聚集程度，颜色越深，华人比例越高。其中，温哥华市区大部、本拿比、列治文为华人比例最高的市镇。

大温哥华各街区华人分布比率（来源：温哥华都市区域人口普查）

  d. 地理

温哥华地理位置优越，位于加拿大西南端，与美国接壤，距离华盛顿州首府西雅图车程较短。

说起加拿大，大家可能会想到寒冷，不过由于有洋流经过温哥华沿岸，所以当地很少结冰、降雪，这在加拿大的大城市中或许是个例外了。温带海洋性气候让温哥华当地冬暖夏凉，处处繁花似锦。

另外，位于北美洲西海岸的温哥华，是加拿大各大城市中离中国最近的一个。举个例子来说，温哥华至上海的航程只需飞行10-11小时，而从加拿大东海岸的多伦多飞上海正常则需13-14小时航程。与东亚大陆较近的地理位置为海外投资客们节约了时间与交通成本，也使温哥华成为中国投资者在加拿大的最佳投资地点。

  e. 个人与家庭需求

来到温哥华进行房地产投资，可以满足不同层次客户的需求。包括纯房产投资、以教育为目的的投资、退休及养老投资等。

温哥华分为大温哥华地区和温哥华市区。下图是大温哥华地区，而温哥华市则位于大温地区的中部偏西位置。

大温哥华地区行政划分（来源：维基百科）

在大温哥华地区，西温哥华市（West Vancouver）和温哥华西区(Vancouver West)都是传统的富人区，居住环境极佳，治安良好，十分适宜高收入人群，其中很多中国富人就已经在此购置豪宅。本文开头提到的周天宇所购1.5亿元豪宅就位于温哥华西区。

这两个区位于温哥华港湾旁，有开阔的视野、绿地与公园，也有数目最多的名牌学校及教育资源集中在这两个区。例如，不列颠哥伦比亚大学位于大学保留地，若基于纯投资或教育投资目的，可在温哥华西区购房，以便出租给大学生或供自家小孩上学时居住。

西温哥华豪宅

而位于东部的高贵林港（Port Coquilam）、高贵林市（Coquilam），以及温哥华东区(Vancouver East)、本拿比(Burnaby)、列治文(Richmond)、二埠（New Westminster）则是中产阶级的首选区域。其中，列治文市的华人比例比较高，在一些街区占比甚至超过八成。如果不希望后代忘掉中文，想创造一定的中文环境，普通的中产阶级可以考虑在此置产。

温哥华各区概要（来源：世界新闻报）

下图是大温哥华各区的房价情况。

大温哥华地区2016年4月房价指数（数据来源：温哥华房产局）

可以看到，温哥华西区和西温哥华的房价明显高于其他区域，分别达到115万和244万加元以上，明显高出84.4万/套的大温地区平均房价。

而像高贵林、列治文、本拿比等距离温哥华市中心较近的卫星城，则成为大温哥华地区最主要的居住地点，房价也低于平均价格，是工薪阶层和中产阶级的理想定居地点。

郊外如枫树岭（Maple Ridge）、匹特草原（Pitt Meadows）等地区则是退休人员偏爱的居住地点。这里远离市中心，亲近大自然，风景秀美，空气清新，当地有不少老年人在退休后卖掉市中心的房屋，来到郊外居住，安享晚年。

温哥华枫树岭美景

大温哥华地区各地定位、区位功能不同，能满足各种购房客的需求，无论富豪或中产，不管购房用于自住或投资，不管你喜欢繁华都市或是近郊美景，大概都能找到适合自己的房产。

产品的多样化与充分满足个人需求的选项，也是温哥华房地产市场一直能吸引全球投资者的另一原因。