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新规出台后房东不能涨租金,未来房市方面又会怎么样呢?

温哥华e家 | 2017-09-05 11:34
安省政府前几天推出新措施,规定业主在租客没犯错的情况下而收回放租屋自住时,必须向受影响租客赔偿1个月租金,或者向租客提供租金相近的单位租住,为租户提供更多保障。

安省房屋事务厅厅长米尔逊(Peter Milczyn)在声明中表示,“若租客不是因为自己犯错而被迫迁,他们必须另觅居所,并承担突然迁居的开销”,因此业主须向受影响租户赔偿一个月租金,或安排对方入住租金相近的地方居住。


省府也会推出新措施,确保租户迁出后,相关物业不会被业主丢空,或假装是让亲人入住,却在不足一年内再次放租给其他人:“若业主在(收回单位)一年内刊登广告、再次出租或拆卸/改装相关单位,会被视为恶意行为,除非能提出反证,否则可以面临最多25,000元罚款。”



省府指新措施可以打击业主违法驱赶租户、把单位改装成短租用途、或马上以更高价重新租出,从而协助保障租户。

业主收回物业不自住的话

也需赔1个月租金


本身兼任安省扶贫政策领导人的米尔逊指,新措施目的是协助被迫迁的租户能“更轻松地过渡”,而在某些情况下,更可“透过遏制非法驱逐行为,完全防止(迫迁事件)发生。”


早前政府审批相关措施时,租户和业主双方均曾表达意见。租客关注组织都市住客协会联盟(Federation of Metro Tenants’ Associations)行政总裁Geordie Dent认为,法例能减少业主非法迫迁的行为。

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业主组织Federation of Rental-Housing Providers of Ontario主席Jim Murphy则指出,法例有机会增加小业主须面对的租务困难,部分小业主或宁可变卖物业,也不愿放盘出租,这将会令出租单位数目减少,打击省内的住宅租务市场。


安省目前约有120万个私人出租单位。由于1991年后落成的住宅单位,无论售价或租金都急升,部分租客更投诉业主以私人理由把他们赶走后,旋即上调租金重新放租。


省府遂于今年4月推出辣招控制楼市和保障租户,包括将明年的租金加幅上限定于1.8%,若有意加租至高过上限的业主,必须向房屋部门个别申请,只有曾翻新单位的业主,则可向业主及租客仲裁委员会(Landlord and Tenant Board)申请,按装修开支增加加租金额。


由于新租管适用于1991年11月后落成的物业,故25万名租住这类大厦单位、之前没有租金保障的租客,获纳入保障范围。新例容许业主毋须预先取得业主及租客仲裁委员会同意,即可直接向租客加租1.8%,业主必须至少在新租生效90天或以前,以书面形式通知租客。


在新政下,房东既不能以“有亲戚要搬进来”为由,随意赶走租客;也不能在赶走房客后一年内再度打广告出租房屋、或者将房子改建或改变用途(demolishes/converts the unit)。

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这个政策会影响到整个多伦多120万个房东,相对于整个多伦多的房地产投资者来说,也是个不小的数字。


根据对最近房产户型的分析,得出以下结论。


1. Bachelor户型的4项数据分别是:14%、13%、19%、28%,差距分布在722%-1556%之间,不能自由定价对房东造成的损失非常严重;


2. 1卧室户型的4项数据分布是:0%、0%、-2.7%、0%,在这一项上,不能自由定价的新政对房东造成的损失为零;


3. 2卧室户型的4项数据分别是:4.6%、7.6%、26%、42%,差距分布在255%-2333%,不能自由定价对房东造成的损失也是非常大;


4. 3卧室户型的4项数据分别是:-7%、-7.6%、-8%、12%,在这一项上,不能自由定价对房东几乎也没有影响。


从上面的数据来看,新政对房东的影响主要集中在Bachelor和2卧室的单位上。


对于形成这种数据分布的原因,小编猜测,有可能是前期这两种户型受重视的程度相对不足,也有可能是前期的房屋格局设计对这两种户型的预计不足导致。


至于造成的后果,小编认为,有很大的程度上会对短期这两种户型价格的上涨给予一定的支持。房屋投资者可以关注市场的变化,验证小编的这种猜想。


书归正传,咱们接着来说房东不能随便赶走租客的地产新政实施之后,对未来房地产走势的猜测


从上述结论来看,新政对房东利益的侵害是相当大的。尤其是新政中关于“帮助房客找到一个令租客满意的住处”实在太有主观性。从理论上将,就是你把我从一个小公寓换到跑马径的庄园去,在不增加任何租金的条件想,我仍然可以说不满意,对吧?也就是说,如果租客不想搬,房东付给租客一个月租金的可能性极大,房东的成本上又要加上这么一项了。


基于以上的事实,对于未来多伦多公寓以及低层住宅市场做出如下预测:


1.在市场缓慢的情况下,房产投资者会将注意力从增值转向更能增加现金流的物业;


2.在市场不确定的情况下(比如当下),房产投资者会倾向于保持现状;


3.一旦市场上涨方向确立,房地产二级市场会出现大规模的抛售,并极大的刺激楼花市场。


           

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