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八大银行调高优惠利率至3.2% ！部分人受到困扰！房贷建议锁定利率~

随着加拿大央行于前天周三(9月6号)作出再次加息的决定后，加拿大五大银行也先后宣布提高了最优惠利率（prime rate），并于今天周四生效。
 
首先是皇家银行（RBC）率先行动，将最优惠利率从2.95%升至3.2%，随后蒙特利尔银行（BMO）、道明信讬银行（TD Trust）、丰业银行（Bank of Nova Scotia）以及帝国商业银行（CIBC）也都将上调其最优惠利率至3.2%。 

这也是五大银行从7月央行首次升息起作出的提高最优惠利率的决定。

皇银全球资产管理公司首席经济学家拉斯勒斯(Eric Lascelles)表示，个人的借款成本将增加。首先是按揭利率。那些借了浮动利率贷款的消费者，会马上能感受到利率的调升。而采用固定利率借款的消费者则在其固定期限结束之前，不会受到影响。

随着加拿大央行这次的加息决定，预期加拿大一些消费者财务受到困扰。  
1、抵押贷款

如果持有可变利率抵押贷款的消费者，将受到一些银行或金融机构已经开始提高贷款利率的影响。

具有固定利率抵押贷款的加拿大人在其固定期限结束之前不会受影响。

Ratehub.ca联合创始人兼CanWise Financial抵押经纪公司总裁詹姆斯·莱尔德（James Laird）表示：“任何目前持有可变利率抵押贷款的人都应该考虑现在是锁定固定利率抵押贷款的好时机。“

他也指目前正在寻找房屋的民众，最好应该得到一个银行的预先批准，保证今天的固定利率为期120天。

2.信用额度/住房权益

RBC经济学家劳拉·库珀（Raura Cooper）说，加拿大家庭在过去四个季度中消费信贷余额中每月增加了100亿元至120亿元。
 
银行借款占具个人信贷额度上涨的原因，主要来自房屋信贷额度。 
 
经济学家说，消费信贷的增长，主要是加拿大人强烈感受到与银行的最优惠利率挂钩的可变利率抵押贷款的影响。

3.信用卡

大部分的信用卡利息是以固定利率收费的，但一些信用卡收取可变利率。

所以民众检查您所使用的信用卡的费率。

4.学生贷款

学生贷款利率可以是固定的,或可变的。

与抵押贷款一样，有些偿还可变利率的学生贷款的人，可能会受到最近加拿大央行加息的直接影响，而固定利率的那些人将不会受到影响。
 
未来的影响

库珀在其关于信贷增长的报告中指出，由于货币支出的增加，预计加拿大大量借款可能会下跌。

库珀在报告中表示：主要是房屋市场的显著转变，以及家庭负债和财务状况的加剧，可能会抑制信贷增长，并最终消除消费支出增长。

她表示：“我们预计，由于预期的政策紧缩和持续就业增长的步伐，整体家庭将能够吸收成本上涨，但是和所有商品一样 ，贷款时代可能即将结束。”

央行昨日加息之前，已有原本谈好购买房屋价格的买家，突然被银行告知之前银行预先批核(pre-approval)的按揭利率调高1%，该买家不满意而找另一间银行重新安排按揭，等买家确定做好按揭时，该房屋已被其他人捷足先登。

一名地产经纪转述了该买家的遭遇，并认为银行其实早在央行加息之前，已经悄悄调高按揭利率。

经纪说，该买家本来已与银行谈妥按揭利率，但在成交前一周，突然被通知按揭利率已调高1%，买家认为他已取得银行预先批核，银行不能说变就变，后来买家又向另一间银行取得按揭，但该房屋已以原来价格，卖给了无按揭需要的新买家。

另一名华裔业主则表示，在最近两次央行加息之前，她均收到银行致电，建议她改固定利率的按揭，但她上网查询，看到许多网友留言指，这都是银行想多做固定按揭业务的行销方法，因此她两次都不理会，没想到两次均证明银行人员所说央行将加息的事情是真的，她因此感到后悔。

加拿大皇家银行按揭经理王子云指出，以50万元按揭计算，原来利率2.5%计算，两次加息0.5%之后，月供从2243元，增加至2371元，每月相差128元。

地产界普遍认为，两次加息已开始对大温楼市产生影响，尤其是那些本来想利用低利率向加拿大银行借钱，投入本地楼市炒楼的一些中国买家，行为将会较收敛。

不过，也有地产经纪指出，中国的按揭利率高达5%，与本地银行的按揭水平不到3%仍有一大段差距，使得中国买家在本地借钱仍是有利可图，这次央行加息是否会真的浇息投机炒风，仍有待进一步观察。

地产经纪指出，连续两次加息，对楼市的影响从之前的“无感”，逐渐加大力度到“有感”，那些原本希望透过在本地取得便宜资金，以加拿大银行给予的金钱，投入在本地购买柏文或是独立屋赚取快钱的行为，应该会减少。

他说，央行现在连续两次加息，而且未来仍有可能再加，这对一些想利用本地钱炒楼的人士来说，增加了未来投资风险，除了资金取得成本增加，楼市前景可能因加息而产生的变化，有可能将一些人自市场逼退。

他说，柏文市场目前需求仍然非常强劲，多数是需要购买房屋居住的上班族或小家庭，这些有本地收入的人士，当中有人因为无法与纯投机人士竞争，而无法购得房屋。

他表示，如果市场上减少投机者，那些收入及购买能力的买家，即可以较合理的价格购买房屋，同时可以多花时间在不同房屋之间作出决定。

地产经纪说，中国按揭利率约是加拿大的两倍，再加上现在自中国将钱汇出有些难度，加息就算会影响资金取得成本，但以目前中国利率偏高的情况，向加拿大银行借钱仍划算。

在另一方面，地产经纪注意到，本地楼市的投机行为，最近因为联邦税务局对房地产交易逃税行为采取紧迫盯人的态度，以及投资者担心大手笔的炒楼，可能引起中国政府的注意而减少，至于现在加息对楼市产生的影响，他认为可能不大。

卑诗大学房地产学教授萨默维尔(Tsur Somerville)分析指出，如果明年之内银行加息超过1%，则对市场的影响可能非常巨大，央行以后继续加息的可能性增加。

发展商Cressey发展副总裁Jason Turcotte指出，受加息影响最大的是那些刚好存到足够的金钱可以付首期，且刚好在银行压力测试通过边缘的买家，他说，加息对柏文入门买家，以及独立屋入门买家的影响最大。

不过，Turcotte说，加息之后带来的影响可能是短痛，在一段时间之后可促进市场平衡发展，使楼价上涨的幅度控制在10%以内，如此对于需要购买房屋的年轻人来说，反而是一件好事。

另外，据媒体Postmedia News昨日报道，监管机构OSRE BC按独立咨询小组提出的报告修改《地产服务法》，设新例禁止经纪同时代表买方及卖方，或甚至同时代表多个潜在买家；只有在偏远而地产经纪有限的地方才可获豁免。