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加拿大地产局下调预测，8月销量回升！大胆预测，多伦多房市回暖期就在…

CREA同时更新了2017年和2018年的MLS系统二手房销售预测，预计今年全国房屋销量下跌5.3%，明年下跌2.3%。

关键数据：

全国房屋销量8月比7月上升1.3%；
实际房屋销量（未经季节性调整）8月比去年8月下降9.9%；
新上市房屋数量8月比7月减少3.9%；
MLS房价指数（HPI）8月比去年8月上升11.2%；

全国平均成交价8月按年上涨3.6%。

CREA的报告称，8月份通过MLS系统的房屋成交量比7月上升1.3%，打破过去4个月来持续下跌。但是与今年3月最高纪录相比跌了13.8%。

大多伦多地区（GTA）按月销量反弹达14.3%。但是与今年3月最高峰相比，销量低了36%，与去年8月相比减少了32%。

全国实际房屋销量（未经季节性调整）比去年减少9.9%.

CREA主席Andrew Peck说，房屋买家们密切关注按揭利率，近期加息可能使一些人赶在更高利率前买房，而另一些人选择观望。

CREA首席经济师Gregory Klump说，8月份销量上升，到底是否是市场反弹的开始，还需要时间来证明。可能等到那些加息前获得银行贷款预批（pre-approval）的按揭到期后，局面会更加清晰。

全国新上市房屋数量8月比7月减少3.9%，是连续第3个月下降。降幅最多的是GTA及周边的Hamilton-Burlington、London-St. Thomas和Kitchener-Waterloo，以及卑诗省Fraser Valley。

全国房屋销量与新上市量之比升至57%，高于7月的54.1%，仍属于平衡市场。该比率在40%以下为买方市场，在60%以上为卖方市场。

另一个衡量市场的指标是库存。8月份全国的库存量是5个月，比7月的5.1个月略低。

房价还在涨 涨幅下降

8月份全国房价涨幅继续下降，MLS价格指数按年上涨11.2%。公寓价格涨幅19.5%，镇屋涨幅14.4%，两层独立屋涨8.3%，单层独立屋涨8.1%。

在卑诗省，去年下半年房价下跌后，已经反弹并创下新高，房价涨幅分别是：大温地区年涨9.4%，Fraser Valley年涨14.8%，Victoria年涨16%。

GTA、Oakville-Miltion和Guelph地区的房价相比去年仍在上涨，但涨幅减少，分别是14.3%，11.4%和19.5%。

卡尔加里房价仍有按年上涨，但涨幅仅0.8%。Regina的房价年涨5.6%，Saskatoon房价按年跌0.3%。渥太华房价按年涨5.9%，蒙特利尔房价按年涨4.6%。

8月份全国平均房价是$427,247元，年涨2.6%。如果不计温哥华和多伦多两大全国最贵的市场，全国房价平均是$373,859元。

全年预测下调

CREA同时公布下调2017年和2018年的二手房销售预测。报告称，全国房屋市场走势继续分四大块：卑诗省、大金马蹄地区、油气省份和其他地区。

安省人口占全国四分之一，销量下跌直接影响到全国的市场预测。CREA预测2017年全国房屋销量减少5.3%至506,900间，这比今年6月预测的数字少了20,000多间。2017年安省和卑诗省房屋销量都将比去年减少10%。

房价方面，预测2017年全国平均房价上涨3.4%至$506,700元。安省房价涨8.7%。

2018年全国房屋销量将比2017年减少2.3%，至495,100间。2018年全国平均房价将微跌0.6%至$503,500元。

根据卑诗地产协会(BCREA)周四发表的最新报告显示，8月份本省房屋销售量较去年同期录得温和升幅，平均屋价则有约两成的按年增长，其中大温区平均屋价更升至98万元的高位，涨幅达17.9%。不过，分析指出，目前楼市仍然保持稳定，但随着利率上升，未来几个月的市况可能会出现变化。

该份报告指出，卑诗省在8月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目，达9,162个单位，比去年同期微升2.4%。其中大温区易手房屋则有3,097个单位，较一年前增加21.3%。

在成交额方面，全省上月房屋销售总额达到62亿元，比去年同期上涨了22%。至于大温区方面，今年8月份房屋成交总值达30亿元，比一年前急升了43%。
BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)分析，经季节调整后，卑诗省8月份的房销量基本上与7月份相同。他补充说，目前房屋需求强劲的主要原因是本省经济继续有良好表现。

利率升 入秋市道或放缓

不过，随着房屋价格攀升，加上按揭利率逐步上调，缪尔预测，本省房地产市场在踏入秋季后会有所放缓。

屋价方面，今年8月份，卑诗省平均屋价为678,186元，较去年同月的上升19.1%，其中大温平均屋价由去年8月的833,065元，增加至今年8月的982,454元，升幅达17.9%。

BCREA报告显示，2017年1月至8月，卑诗省易手房屋涉及金额累计达518亿元，比2016年同期回落了15.9%。至于房销总量则有73,267个单位，比一年前减少15.0%。平均屋价则为706,839元，按年微跌1.1%。

你发现了么？经历了九月初早晚要开暖气的早冬震撼后，从刚刚过去的周末开始，多伦多要进入一轮比盛夏还要热的秋天了。随着气温的回升，也有一个与我们息息相关的数值在悄悄攀升，就是房子的销售数量。

那些在几个月前一直在市场上挂牌，周周做OPEN HOUSE做到令各个挂牌经纪筋疲力尽，绝望得好像永无尽头的这些房子，悄悄地，一间一间开始挂上SOLD SIGN。关注一下价格，居然并不是以你预想中的低价清掉，而是与挂牌价相差并不多的市场价售出。

这些迹象纷纷表明，经历了残酷的7/8月后，多伦多房市的回暖期正在开始。

多伦多房地产局市场分析部主任JASON Mercer指出，政策变化的效应以及心理学影响仍然对大多伦多地区的卖家有很大作用。而潜在买家的购买意愿依旧强烈，他们在一段冷静期后，就在今年秋天，很可能就会纷纷入市。

另外多伦多地产局也称：

假如放盘依然处于现在的水平，一些卖家若从观望转为入市，那么房价就会快速回升。

市场现在处于一个非常微妙的状态。首先，高高在上的独立屋房价，今年初的飙升已经被贷款新政打压所抹去，这个泡沫已经不复存在，但是现在的价位，或者说年化涨幅，在过去的三四年，依然超过历史上三四十年的平均5.8%的升幅，基本上达到7%左右，这个超出的部分，需要往后用时间来消化。

其次，低价房的需求，在新政之后被人为催生，这还是会整体推高房价的平均值，当40,50万能负担得起的房子被推到60,70万去以后，买家又会再次陷入买不起房的状态，这个买家的传导效应又会慢慢蔓延到高价房去，整个房地产市场还是会不断上升，上升的速度我们将拭目以待。

再有，美国升息周期的到来，将会影响到全球的利率水平。从债券利率来看，过去三个月，加拿大短期债券的利率从0.8%左右，飙升到1.5%，虽然长期债券利率上升幅度不大，只是从1.5%上升到了1.8%，但是短期债券利率上升，就改变了Yield Curve的正向坡度，变成平缓的Curve，甚至在一段时间之后就能见到反向的Curve，这个非常具有前瞻性的指标，可能预示的不仅仅是房地产市场的兴衰，甚至会引发出经济增长的问题。

在历史上，每一次利率曲线倒挂，都能引发一场经济危机。美国的利率曲线还没有看到明显的倒挂形态，加拿大已经跑在前面了，后续会怎么发展，我们要保持警惕。

虽说很多不确定性因素，比如贷款利率受到加息周期影响，再度走高会给买家带来的月供压力，银监会后续还可能再度出台的一些收紧贷款的新政策，比如银行强制需要执行的更严格的压力测试，30年还贷的期限限制更加严格，某些产品的不同利率的执行标准，都将给市场带来很大的压力。

最终极的风险，就是过去10年美国人为向市场注入流动性，拯救经济危机的创伤，现在到了结束的时候。这个世界被流动性催升起来的资产价格，包括全球的房地产，股市，金融市场，都走到了一个10年一轮回的交叉口。

这一次，在下一个危机的到来之前，我们也想知道，是什么会成为扣动经济危机的扳机，接连带来的是财富的蒸发，经济的衰退，失业和消费萎缩，传导到房地产市场，让我们真正见识过去不曾见过的市场状态。这个问题，需要我们一起去关心，探讨，发现，并且做出正确的判断和操作。

目前我们看到的数据，其实还不具备让我们恐惧的要点。市场销售待售比率还处于合理的范围，现在季节影响过去以后；从秋天开始，一直到明年春天那些因为心里因素暂时不入场的买家重新入市之后，市场应该能重新恢复交易活络的状态。

捂盘不卖的情况也应该大大减少，市场供给会走回正常水平，平衡的市场应该会再度出现。

过去的十年里，夕子对于多伦多房市的预测都变成现实。请看这是我在2016年8月4日《大胆预测多伦多后半年房市》文章中最后两段的内容：“夕子还要做一个大胆的预测，就是到2018年底，多伦多房价平均价格将上涨到90万(这个预测，夕子在2010年私下里偷偷测算过，觉得太过疯狂，但是现在看来，似乎我们离这个目标不远了，有些可怕)。

预测的依据是，2013年平均房价在52万到，2014年的平均房价是56万，2015年平均房价是62万，未来三年平均年上涨幅度在11.2%(相当CRAZY)，如果按照过去十年内正常6%的增长，以2013年为基准，2018年房价应该去到70万是合理的。但是市场跑得很快，快得超乎量尺的理性，这样下来，两年之后平均价格将会在90万以上。”

这样看来，市场在2017年初就把2018年底的房价提前预支了出来，现在只是在还回去而已。

出来混迟早要还的。

还了之后，日升月落，一切恢复正常，所以明年年初，春天，势必又是一轮房产热潮。不信？我们拭目以待吧！