温哥华e家房产资讯新政影响有多大？加拿大房产说明会等你来听，名额有限，速来报名！

加拿大联邦金管局（Office of the Superintendent of Financial Institutions）已经完成了住宅房屋贷款指引（residential mortgage lending guidelines）的最后一次修订，再次收紧了贷款政策。

新政中与我们关系最紧密的改变即是“压力测试”。此前，只有首付款在20%以下、购买了贷款保险的借贷人才需要进行压力测试，在新规下，首付款在20%及以上的未购买保险的房贷申请者也必须进行压力测试。

贷款保险主要是保护放贷方，一般为贷款总额的0.6%-4.5%不等。如果未来借贷人无法偿还贷款，贷款保险可以保证放贷方的利益。贷款保险价格高昂，一般一栋$50万加元的物业，假设首付款$5万加元，借贷人就需要购买$13,950加元的保险才能贷款$45万加元。首付款20%以下的借贷人必须购买贷款保险，从去年开始，凡是购买了贷款保险的借贷人也必须进行压力测试。

根据加拿大央行数据，目前几大银行的平均5年贷款利率为4.89%，不过也有不少小银行和其他渠道提供更低的利率。新规之下，无论是否购买了贷款保险，借贷人都必须要证明如果未来利率上升，他们依旧还得起贷款。借贷人将以5年平均发行利率进行压力测试（如目前的4.89%），或以比实际贷款利率高出两个百分点的利率进行测试（以较高者为准）。

不过新规不会影响贷款续期（mortgage renewals），新规只对第一次购买物业贷款有效。

TD银行经济师Brian DePratto预测新规实施之后，加拿大购房需求将下降5%-10%，在明年1月生效之前很有可能还会出现短期抢房现象。在上一次压力测试规定实施后的一年间，购买房贷保险的贷款申请下降了4.5%，首付20%以上的房贷申请上升了17.3%。

除了压力测试以外，此次的房贷新规还禁止了“合作房贷（co-lending）”等高风险房贷途径。新规定还将要求放贷人对他们发放的贷款-价值比（loan-to-value ratio）进行更严密的审查，以确保不会发放比房屋基本价值高出太多的抵押贷款。

此时的你是否对贷款新政策的理解以及可能带来的影响充满了困惑？

2017年，全国房屋开工数量将超过20万，与2016年相比大幅增加。2017年保守估计新建房屋206,300 - 214,900套。然而，到2019年底，与2017年相比，开工数量应该会下降。自21世纪初以来，公寓楼的库存推高了加拿大已完成和未出售住宅库存数量，目前该类住房仍占已完成和未售出单位存货的60%左右。2017年第二季度，每万人口完成和未售出住房总量为4.2单位，为6年以来的最低水平。这一趋势表明库存管理正在适应市场环境，因此短期内对开工数量有上行压力。

人口增长和接近历史记录的移民增长将继续对住房市场产生积极的影响。就业增长将继续保持，并支撑新建住房市场，但这种积极态势将在2019年底放缓。预计开工数量将在2018年和2019年开始下降，因为届时经济刺激条件减少，抵押贷款利率逐渐增加。因此，预计到2019年底，住宅建设将趋于平稳，但与之前的预测相比，仍是向上修正。到2018年，房屋开工数量将从192,200套增至203,000套，2019年将从192,300套增至203,800套。

自2016年第一季度以来，独栋住宅开工数量就一直在增长。这在一定程度上是由于市场对该类型的住宅需求较为强劲。因为在加拿大一些主要的住房市场，新建且未售出的独栋住宅库存持续走低。预计2017年独栋住宅开工数量将在75,900套和77100套之间，而2016年为74,100套。随着今年的供应激增，以及越来越多的家庭选择购买更便宜的多户公寓，预计这一增长趋势将会结束，2018年独栋住宅的开工数量将在66,200套和68,400套之间，2019年在66,100套和68,900套之间。

预计今年公寓的开工数量将会增加，到2019年上升趋势会逐渐放缓，但仍将高于历史平均水平。预计潜在的首次购房者（年龄在25到34岁之间的人）购房需求有所下降，这将对公寓市场产生负面影响。但由于老龄化人口的增加，该类人群的需求将部分抵消这种负面影响。

对于一些都会区来说，供应过剩仍然是一个问题，而一些较大的都会区及其周边地区的公寓空置率处于历史低位，新建和未售出的公寓库存也很低。与独栋住宅相比，相对较低的所有权成本将对公寓开工数量产生上行压力。因此，预计2017年公寓开工数量将增加，2017年在128,800套到139,400套之间，2018年在124,400套到 136,200套之间，2019年在123,200 套到137,800套之间。

4.预计二手房价格将继续上涨，但增速将相比前几年有所放缓

在2016年，平均价格的强劲增长大部分是由于昂贵的独栋住宅的销售量上升，推高了平均价格。随着2017年公寓的销售在总销售额中所占份额的增加，平均价格将有下行压力，因为公寓往往更便宜。然而，随着公寓需求的增长，这将反过来推动公寓价格上涨。

虽然加拿大房地产业的前景是总体稳定的，但还需考虑到全球和加拿大国内存在的风险。自上次预测报告以来，风险的演变是较为稳定的。

加拿大的商业投资低迷可能意味着加拿大公司没有能力应对出口的需求，这将主要影响依赖出口的省份。

对加拿大房地产市场而言一个潜在的利好因素是美国因高指数的商业信心带来的GDP增长，这将增加加拿大的净出口，就业率和实际国内生产总值。

温哥华、多伦多及周边等地区收入和人口增长等基本面因素与房价强劲增长并不匹配，这给住房市场如何适应这些不平衡增加了相当大的不确定性。观察到的房价与那些将受到潜在基本面支撑的房价之间的不平衡的缓解程度比预期的要高的话，可能会对预测产生负面影响。

对于即将实施的新政，你是否了解这些改变将会怎样影响你的海外置业之旅？

说明会内容：

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